超高齢化社会が進む日本では、高齢者の4人に1人が認知症またはその予備軍といわれており、認知症患者は今後ますます増加が予想されます。
そこで、不動産売買と認知症の方の関係をこの記事ではお話したいと思います。
目次
認知症の方が不動産を売りたい場合
一般的なケースとして、認知症の親を施設に入居させる費用を捻出するために親の不動産を売却してあげたいというニーズがあります。
しかし、このケースで認知症の親や認知症の親を代理して子供が行った売買契約というのは無効な契約になります。
無効な契約に基づいて不動産登記申請はできませんので、登記を誤ってしてしまったなら後々抹消することになりますし、そもそも売買が成立せず登記申請もできません。
誤って売買手続きをすすめてしまうと、すべてなかったことにするために当事者全員が多くの損害を被ることになるわけです。誰にもメリットはありません。
認知症になってしまった状態では、成年後見人の協力のもと、不動産を処分することとなります。まだ成年後見人がいないのであれば、家庭裁判所に成年後見人選任の申し立てを検討することになるかと思います。
ただし、不動産を売却するという目的が終了しても成年後見人の業務は永続するという制度上の問題点は残ります。
なぜ認知症だと不動産売却はできないか
認知症の方がなぜ不動産売却ができないかというと、「不動産を売る」「対価としてお金をもらう」という法律行為自体を理解できないのであれば、契約（約束）自体できないというごく当たり前の考えからくるものです。
誤解を恐れず言えば、生まれたての赤ちゃんに不動産営業マンが不動産売却の話を持ちかけ、赤ちゃんの手をつかんでハンコを押させたとして、その契約は有効ですか？という話です。当然無効だと普通の人なら考えますよね。
これを法律では意思能力がないと言ったりします。（改正民法３条の２）
軽度の認知症でも不動産は売却できないか
認知症の種類によっては、日時場所によっては意思がはっきりしているタイミングというものがあるかと思います。そういったときに不動産売却が可能かということですが、
その点については不動産売却に関わった司法書士によって判断が分かれるところではあるかと思います。
例えば当事務所の場合、認知症の疑いのある方が売主の場合には医師の診断書をとってきていただくことがあります。
医師の診断書においてまず問題ないとのことであれば、ご事情を聞いた後、認知症の方の相続人になりえる方に「認知症の方が亡くなったら受け取ることになるであろう不動産がこの価格で売却されてしまいますが、後日売却について文句を言いません」といった内容の同意書を書いてもらい、後々のトラブルを予防したうえで売却をすすめて良いと判断するという対応をとることもあります。
ただし、これはレアケースです。原則として成年後見制度の利用をアドバイスすることになるかと思います。
認知症の方が不動産を売却する場合の流れ
１．家庭裁判所に成年後見人等の申し立てを行う
管轄の家庭裁判所に対して成年後見人等の申し立てを行い、成年後見人等の選任審判をしてもらいます。
最近の傾向としてほとんどの場合、裁判所が選んだ司法書士や弁護士が後見人となります。
期間は申し立てから２～３か月ほどかかります。
２．選任された成年後見人が不動産売却の許可をもらう
認知症の方の居住用の不動産を売却する場合には、後見人といえど勝手に居住用の不動産売却をすることはできません。
裁判所にたいして不動産を売却する理由を説明し、許可をもらう必要があります。
つまり、後見人を選任したが不動産売却許可が下りないということがあり得ることになります。ここが最大の注意点でしょう。
成年後見人制度を利用する目的を達成できるかどうかはあらかじめ検討しておく必要があるでしょう。
３．売買契約をする
２．の不動産売却許可決定を条件として不動産の買主と成年後見人が本人のかわりに売買契約を締結します。
注意点
１．成年後見制度を利用したのに、売却できない場合がある
本人に預貯金など財産がほかにあり、不動産を売却する必要がない可能性がある場合には、就職した成年後見人が不動産を売却しないと判断する場合もあり得ます。
また、成年後見人が売却したいと考えても、家庭裁判所が売却許可をださないという場合もあります。
ただし、これらは居住用不動産の場合の注意点であって、住んでない投資用の不動産などであれば不動産売却許可は不要ですし、成年後見人が売りたがらないということはほとんどないでしょう。
２．すごく時間がかかる
１．家庭裁判所への申し立て準備に３～６か月
２．申し立てから選任審判に２～４か月
３．後見人が業務開始し売却準備するのに１か月程
４．売却許可に１か月程
５．売買手続きをする
大雑把ですが売却まで約１年くらいかかると考えていいでしょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。流れをまとめましょう。
まず、認知症の方は「意思能力がない」という理由から契約ができませんし、もし契約をしても無効になります。
よって、家庭裁判所に成年後見等の申し立てを行って不動産売却をすすめるという手段をとることになります。
居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要であり、その許可を条件として不動産を成年後見人が本人のかわりに売買します。
あとは、不動産決済（お金と不動産の引き渡し）を行って終了です。
注意点として、成年後見制度を利用した場合でも不動産が売却できない可能性があることや、不動産売却した後も成年後見人は引き続き職務を続けるという制度上の問題点について事前に知っておく必要があります。
