買戻特約とは?わかりやすく解説

司法書士 廣澤真太郎
こんにちは。司法書士の廣澤です。

謄本を見ていると、買戻特約がみつかる事があります。ご自宅に買戻特約がついたままになっていませんか?もし特約が残っているのなら、ページ下部をご覧ください。

この記事では買戻特約についてわかりやすく解説します。

 

買戻特約が登記簿に残っている方は、

目次から「買戻特約の登記が残っている方へ」に飛んでください。

 

 

買戻特約についてわかりやすく解説します

 

買戻特約とは

簡単にいうと抵当権とは違う形式の担保みたいなものです。

要するに買戻特約の登記が残っているということは、担保がついたままになっているのとほとんど同じと考えて良いという事です。

次の条文をご覧ください。

民法597条

不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。…)及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。

 

 

つまり…どういう事?

 

買い戻すことができるというのはわかったけど、つまりどういうこと?

 

【売買代金+契約費用】=【貸付金】と考えてみるとよりわかりやすいです。

 

 

売主が個人で、買主が金融機関だとしましょう。金融機関は不動産を購入し、売主にお金を支払いました。この支払ったお金を”貸しつけた”と考えます。

 

後日、売主がそのお金を活用して事業を軌道にのせ、不動産を買い戻せばあら不思議、不動産は手元にかえってきましたし、お金の貸し借りもチャラになり、事業を軌道にのせることができました。

 

売買代金と契約費用全額を用意できなければ不動産を買い戻せませんから、その際は金融機関がその不動産の取得を確定すれば貸したお金の元はとれるだろう、という事になります。

 

 

実際、どういう時に利用するの?

先にお話ししたとおりで、まず担保目的とする場合に利用されることが考えられますが、行政や不動産業者によっては、不動産を売却する際に投資や投機目的での購入防止をし、定住してもらうために買戻特約した経緯もあるようです。

 

どういう事かというと、買戻特約は一定期間でその効力を失いますが「買戻期間内に転居したらその不動産を没収しますからね。絶対住んでくださいね。」という使い方をして、転売を禁止したという事です。

将来買い戻すことを前提として売買をするときにも利用できるわけですが、個人間売買で利用されることはほとんどないと思います。

 

 

買戻期間について

定めなければ5年、任意で期間を決めるなら最長10年で買戻特約は効力を失います。そしてこの期間は後で変えられません。

 

つまり、登記事項証明書に書いてある「買戻の期間」を過ぎているのなら、もうその買戻特約は”消せる”という事です

登記事項証明書を確認してみてください。

 

(買戻しの期間)

第五百八十条 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。

2 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。

3 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

 

 

 

買戻特約の登記が残っている方へ

買戻特約が残っていると、不動産を後日売却しようとしたときに、売却前の忙しいときにバタバタと抹消手続きをすすめなければならなくなります。買戻特約がついていると売りにくいからです。

 

お気づきになった時点で抹消してスッキリさせておきましょう。

 

 

1.買戻特約が残っているかどうかのチェック

ここからは登記事項証明書に買戻特約の登記が残っている方向けの記述です。

 

下記の画像の赤枠部分を「権利部(甲区)」といいますが、その最後の行あたりに「買戻特約」という記載があり下線が引かれていなければ、

買戻特約の登記が残っているという事になります。

 

 

 

具体的にはこんな感じです。この場合は買戻特約が残っています。

登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
所有権移転 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日売買
付記1号 買戻特約 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日特約
総代金  〇万円
契約費用 〇万円
期間   〇年〇月〇日から10年間
買戻権者 〇〇

 

逆に、こうなっていたらすでに消えています。

登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
所有権移転 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日売買
付記1号 買戻特約 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日特約
総代金  〇万円
契約費用 〇万円
期間   〇年〇月〇日から10年間
買戻権者 〇〇
2番 1番付記1号買戻権抹消 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日買戻期間満了

 

 

2.やっぱり買戻特約が残っている!という方

まずは買戻期間を確認しましょう。

 

期間の記載がある場合

登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
所有権移転 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日売買
付記1号 買戻特約 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日特約
総代金  〇万円
契約費用 〇万円
期間   〇年〇月〇日から5年間
買戻権者 〇〇

赤文字部分がそうです。こちらの表のような記載であれば、期間通り記載の日付から5年経過していれば、買戻特約は効力を失っています。

 

期間の記載がない場合

登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
所有権移転 〇年〇月〇日 
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日売買
付記1号 買戻特約 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日特約
総代金  〇万円
契約費用 〇万円
買戻権者 〇〇

期間の記載がない場合は特約日から5年経過しているか確認します。経過していれば、同じように買戻特約は効力を失っています。

 

 

3.買戻期間を経過している方

次に、買戻期間が経過している方は、買戻権者が誰かを確認しましょう。

登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
所有権移転 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日売買
付記1号 買戻特約 〇年〇月〇日
第〇〇〇〇号
〇年〇月〇日特約
総代金  〇万円
契約費用 〇万円
期間   〇年〇月〇日から5年間
買戻権者 〇〇

 

 

行政の場合

行政が保留床などを売却した際に買戻特約を設定している事があり、行政の担当に必要物を提出すれば買戻権を抹消してくれる場合と、受け取った書類を利用してご自身で登記を行う場合とに分かれます。

イメージ図

②に該当する場合で、ご自身での申請が難しければ司法書士に登記をご依頼になることをおすすめします。(抵当権抹消費用と同じくらいの相場なので、報酬1万円~+実費+税金で合計2万~3万円で依頼できます。)

なお、登記自体は単独申請が今後可能になります。(新不動産登記法619条の2)

 

行政リンク

まずは行政の担当にあなたから連絡をする必要がありますので、リンクをはっておきます。ここにリンクがない買戻権者でも、グーグル検索などで【買戻権者の名前 買戻特約 抹消】と検索すれば窓口がたいていでてきます。

東京都都市整備局(買戻権者 東京都)

横浜市

神奈川県住宅供給公社

川崎市住宅供給公社

UR都市機構

 

事業者の場合

抹消するには事業者の協力が必要なので、まずは事業者に連絡しましょう。対応について教えてくれるはずです。

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

買戻特約とは担保のようなものであり、個人間で設定されることは稀で、その抹消するには買戻権者の協力が必要です。

 

後日、売却する際などにバタバタすることになってしまいますから、気づいた時点で抹消してスッキリさせておきましょう。

具体的には買戻特約が残っていることがわかった時点で買戻権者に連絡をし、対応について確認しましょう。

自分で登記しなければならない場合は必要に応じて司法書士を利用しましょう。

 

以上、買戻特約について参考になれば幸いです。

 

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第三款 買戻し

(買戻しの特約)

第五百七十九条 不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第五百八十三条第一項において同じ。)及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

(買戻しの期間)

第五百八十条 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。

2 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。

3 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

(買戻しの特約の対抗力)

第五百八十一条 売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第三者に対抗することができる。

2 前項の登記がされた後に第六百五条の二第一項に規定する対抗要件を備えた賃借人の権利は、その残存期間中一年を超えない期間に限り、売主に対抗することができる。ただし、売主を害する目的で賃貸借をしたときは、この限りでない。

(買戻権の代位行使)

第五百八十二条 売主の債権者が第四百二十三条の規定により売主に代わって買戻しをしようとするときは、買主は、裁判所において選任した鑑定人の評価に従い、不動産の現在の価額から売主が返還すべき金額を控除した残額に達するまで売主の債務を弁済し、なお残余があるときはこれを売主に返還して、買戻権を消滅させることができる。

(買戻しの実行)

第五百八十三条 売主は、第五百八十条に規定する期間内に代金及び契約の費用を提供しなければ、買戻しをすることができない。

2 買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは、売主は、第百九十六条の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、有益費については、裁判所は、売主の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

(共有持分の買戻特約付売買)

第五百八十四条 不動産の共有者の一人が買戻しの特約を付してその持分を売却した後に、その不動産の分割又は競売があったときは、売主は、買主が受け、若しくは受けるべき部分又は代金について、買戻しをすることができる。ただし、売主に通知をしないでした分割及び競売は、売主に対抗することができない。

第五百八十五条 前条の場合において、買主が不動産の競売における買受人となったときは、売主は、競売の代金及び第五百八十三条に規定する費用を支払って買戻しをすることができる。この場合において、売主は、その不動産の全部の所有権を取得する。

2 他の共有者が分割を請求したことにより買主が競売における買受人となったときは、売主は、その持分のみについて買戻しをすることはできない。

 

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司法書士・行政書士 廣澤真太郎

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