抵当権抹消の前提となる登記について 

司法書士 廣澤真太郎
こんにちは。司法書士の廣澤です。

 

抵当権抹消をする際に、事前に必要な登記を見逃してしまうと、登記が却下されてしまいます。

 

不動産登記には、原則として「不動産の権利の変動過程を正確に記録しなければならない」という考え方があるところ、抵当権抹消をする前に何らかの権利関係に影響する原因があったのであれば、その内容についても登記に反映しなければならないからです。この記事では抵当権抹消の前提となる登記について知っておきたい知識をまとめています。

 

 

抵当権抹消の前に別の登記しなければならない場合

不動産登記は原則として「不動産の権利の変動過程を正確に記録しなければならない」ため、ローン完済前に権利変動があるときは前提となる登記が必要になります。

 

例えば不動産を贈与して登記未了の間に、抵当権を完済したケースでなどは、贈与による所有権移転登記を行ってから抵当権を抹消する必要があるわけですね。

 

典型例を記載しておきましょう。

 

 

1.所有者(抵当権設定者)や抵当権者の【完済前の相続】

抵当権を設定している方や個人である抵当権者が亡くなった後で住宅ローンを完済したような場合には、その前提として「相続による所有権移転登記 又は 抵当権移転登記」を行ってから抵当権抹消登記を申請する必要があります。

 

1 亡〇〇の所有権移転登記 又は 抵当権移転登記

2 抵当権抹消登記 

 

 

2.所有者(抵当権設定者)や抵当権者の【完済前の合併】

抵当権を設定している方や個人である抵当権者が会社の場合で、合併して解散したのがローンを完済前の場合には、その前提として「合併による所有権移転登記 又は 抵当権移転登記」を行ってから抵当権抹消登記を申請する必要があります。

 

1 被合併会社〇〇の所有権移転登記 又は 抵当権移転登記

2 抵当権抹消登記 

 

 

3.所有者(抵当権設定者)の住所氏名の変更や更正

登記名義人である所有者の方に氏名、住所の変更がある場合には、その前提として「登記名義人の氏名、住所変更登記」行ってから抵当権抹消登記を申請する必要があります。

 

1 登記名義人の住所、氏名変更(更正)登記  

2 抵当権抹消登記 

 

 

 

 

 

抵当権抹消の前に別の登記をしなくて良い場合

 

所有者(抵当権設定者)や抵当権者の【完済後の相続】

 

抵当権を設定している方や個人である抵当権者が生前に住宅ローンを完済しており、その後にお亡くなりになったという場合には、前提としての登記を経なくても構いません。

また、移転登記を経てから抹消登記を申請しても、それはそれでかまいません。

 

所有者(抵当権設定者)や抵当権者の【完済後の合併】

 

抵当権を設定している方や個人である抵当権者が生前にローンを完済しており、その後に合併解散したという場合や会社を分割して債権を移転したという場合には、前提としての登記を経なくても構いません。会社版の相続と考えるとわかりやすいと思います。

 

ポイント

合併後の存続する会社の代表者から登記する

 

債務者の変更

 

債務者の住所氏名が変更している場合や、債務者が既に亡くなっている場合などには、前提として債務者の変更登記をする必要はありません。

 

しかし、住宅ローンが残っている場合には、金融機関によっては変更するよう求められる場合もありますから、そのようなケースでは金融機関の指示に従いましょう。債権者の意向次第という事ですね。

 

抵当権者の住所氏名(商号本店)の変更や更正

 

抵当権者が本店移転をしていたり、商号を変更しているだけといった場合には、その前提として商号、本店の変更(更正)登記を行うことなく、抵当権を抹消する事ができます。

 

変更後の本店などを記載しても、その後すぐに抹消するのだからその必要はないということですね。ただし、変更過程の証明は必要になります。

 

共有者ABとする場合でAのみ相続【完済前後の相続】

 

抵当権の抹消は共有者にABにとっては利益になる行為であり、もともとA又はBから単独で申請する事ができます。

 

そして、完済前にAが亡くなっていたとしても、Bから単独申請を行う場合には前提となる相続による所有権移転登記を経ることなく抵当権を消すことができます。

 

ただし、Aの相続人から申請する場合で、完済前にAが亡くなっている場合には、先にお話しした通りで相続による登記が事前に必要になります。

 

引用:Q&A210選230頁

 

ポイント

亡くなっていない共有者から単独申請できる

 

 

特殊なケース

 

次のようなケースは判断が難しいので、お近くの司法書士にご相談ください。

 

抵当権者が解散している場合

 

会社の「清算人」から抹消関係書類一式を貰います。

 

会社が解散して、さらに清算結了している場合でも清算人には債務履行の義務が残っていますので、その元清算人から書類を貰います。

 

抵当権は消滅しているのかしていないのか、していない場合には清算結了登記は間違っていることになるが、会社の登記を抹消してやり直しとなるのか…等の問題があります。

 

 

 

抵当権者が行方不明の場合

 

例えば抵当権者が個人だった場合で行方不明の場合などには、抵当権抹消登記は抵当権者と所有者である設定者が共同で申請しなければならないので実質抹消できないという事になります。

 

このような場合は次のような方法で、抵当権を単独で抹消する事ができます。

 

✅ 徐権決定もらう

 

✅ ① 次のものを準備する方法 

1.債権証書並びに被担保債権及び最後の二年分の利息その他の定期金(債務不履行により生じた損害を含む。)の完全な弁済があったことを証する情報

2.登記義務者の所在が知れないことを証する情報

 

✅ ② 次のものを準備する方法

1.被担保債権の弁済期を証する情報

2.弁済期から20年を経過した後に、被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたことを証する情報(供託書正本かつ、内容に抹消する抵当権の不動産、債権、抵当権者等の表示が必要)

3.登記義務者所在が知れないことを証する書面

 

不動産登記法
第七十条 登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法(平成二十三年法律第五十一号)第九十九条に規定する公示催告の申立てをすることができる。
2 前項の場合において、非訟事件手続法第百六条第一項に規定する除権決定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。
3 第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。

政令 別表26

 

 

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

次のような場合には抵当権抹消の前に別の登記をしなければなりません。

 

1.所有者や抵当権者がローン完済前に亡くなった場合

2.所有者や抵当権者がローン完済前に合併した場合

3.所有者に住所変更や氏名変更がある場合 

その他、ローン完済前に権利変動があるとき

 

次のような場合には抵当権抹消の前に別の登記をしなくても構いません。

 

1.所有者や抵当権者がローン完済後に亡くなった場合

2.所有者や抵当権者がローン完済後に合併した場合

3.債務者の記載に変更がある場合

4.抵当権者に住所氏名(商号本店)変更がある場合 

5.共有者の一方のみ相続が開始している場合

 

以上、抵当権抹消についてお悩みの方の参考になれば幸いです。

 

知識ページ一覧

知識ページをご覧になりたい方はこちらから

会社登記の更正・抹消の登記

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です 会社の登記を行った際、名前の漢字や住所を間違えてしまった場合などに、更正の登記をすることができます。 この記事は、そんなマイナーな登記について記載したものです。 目次1 会社登記の更正・抹消登記1.1 登記の更正1.1.1 必要書類1.1.2 登記に必要な費用1.2 登記の抹消1.2.1 訴えをもってのみ主張できる場合とは?1.2.2 必要書類1.2.3 登記に必要な費用2 登記申請のご相談2.1 知識ページ一覧   会社登記の更正・抹消登記 ...

ReadMore

土地を国に帰属させる制度の新設(令和5年4月施行)

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 所有者のわからない土地の発生を予防する政策の一環として、令和5年4月から相続した土地を国に帰属させる制度が創設されますが、 現時点で公開されている情報の要点をまとめておきます。※後日、取り扱いが変更する可能性があります。 目次1 国庫帰属制度の概要1.1 申請できる人1.2 要件1.2.1 門前払いされる土地1.2.2 事案ごとに判断される土地1.3 審査の流れ1.4 負担金1.4.1 ① 宅地1.4.2 ② 田畑1.4.3 ③ 森林 1.4.4 ④  ...

ReadMore

昔の相続とその相続分まとめ

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 この記事は、民法が何度か改正されたことに伴う相続分の変化について備忘録としてまとめたものです。ご自由にご覧ください。 目次1 旧民法が適用される場合1.1 例外1.2 特徴2 応急措置法が適用される場合2.1 特徴2.2 相続分3 新民法①が適用される場合3.1 特徴3.2 相続分4 新民法②が適用される場合4.1 特徴4.2 相続分5 新民法③が適用される場合5.1 特徴5.2 相続分6 知識ページ一覧   旧民法が適用される場合 明治31 ...

ReadMore

会社の承継と譲渡制限株式の譲渡について

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 会社を承継するために、役員変更及び会社の所有者である株主も一緒に変更したいというケースについて、記事にしてみようと思います。 目次1 まずは事前に専門家に相談1.1 税理士への相談1.2 行政書士への相談1.3 司法書士への相談1.4 外国投資家に該当する場合は財務省に確認2 役員の変更3 譲渡制限株式の譲渡3.1 譲渡の流れ3.1.1 譲渡を承認する場合3.1.2 譲渡を承認しない場合4 最後に5 登記申請のご相談5.1 知識ページ一覧   ...

ReadMore

忘れていませんか?抵当権、根抵当権の抹消登記

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 住宅ローンを完済し終えると、銀行から書類が届きますが、その中に登記書類が同封されていたことにお気付きでしょうか? 実務では、古い抵当権が残ったままになっているケースに遭遇することが非常に多いので、記事にまとめてみました。 目次1 自分で家の抵当権が残っているか確認する方法1.1 抵当権が残っている場合の記載1.2 抵当権が残っていない場合の記載2 抵当権は消さなければならないのか?2.1 抵当権を消さない場合はどうなるのか?3 抵当権抹消の費用負担は誰 ...

ReadMore

住所・氏名の変更登記の知識

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。   住所氏名の変更登記は、簡単なようでさまざまなバリエーションがあり、一つのミスが命取りになる登記です。 この記事は、備忘録としてよくあるパターンの取り扱いをまとめたものです。ご自由にご覧ください。 目次1 申請時の注意点1.1 大原則1.2 町名のみが変更1.3 区制施行1.4 住居表示実施1.5 受付年月日と住所変更日1.6 何度も住所移転1.7 過去の住所地への移転登記1.8 更正と変更1.9 共有者の住所変更1.10 表題部所有者の住 ...

ReadMore

遺言書の作成を司法書士に依頼するメリット

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 この記事では、遺言書の作成をする際、司法書士に依頼して作成するというのは有効な手段の一つですが、 実際に司法書士にその作成を依頼することによってどんなメリットがあるかについて解説します。 目次0.1 遺言書の作成を司法書士に依頼するメリット0.1.1 法的トラブルの予防0.1.2 遺言の内容の有効性、正確性の担保0.1.3 遺産の正確な調査0.1.4 選択すべき遺言書の種類を決定0.1.5 証人の迅速な手配0.1.6 出張対応0.1.7 相続手続までま ...

ReadMore

古い仮処分、仮差押の抹消

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 この記事は、古い保全命令の登記をいかにして抹消するかについて備忘録としてまとめたものです。   目次1 古い仮処分、仮差押の抹消1.1 仮処分、仮差押とは1.1.1 仮差押1.1.2 係争物に関する仮処分1.1.3 仮の地位を定める仮処分1.2 仮差押と仮処分の執行1.2.1 不動産の仮差押1.2.2 不動産の処分禁止の仮処分1.3 判決後の流れ1.4 どうやって古い仮差押・仮処分の登記を消すのか?1.4.1 1.取り下げてもらう方法1.4. ...

ReadMore

判決による登記手続き

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 不動産登記は原則として共同申請によりますが、登記手続訴訟等における判決がある場合は単独で行うことができるものとされています。 この記事は、この判決による登記を深堀し、備忘録としてまとめたものです。 目次1 判決による登記1.1 判決による登記と単独申請2 判決による登記手続の際の注意点2.1 判決主文2.2 登記手続訴訟における権利2.3 被告と原告2.4 訴額と司法書士が対応できる範囲3 古い登記の抹消登記3.1 裁判所を利用した抹消登記手続の流れ3 ...

ReadMore

特例有限会社について まとめ記事

司法書士 廣澤真太郎こんにちは。司法書士の廣澤です。 この記事は、特例有限会社の構造について備忘録としてまとめたものです。 特例有限会社の定義については、次の記事をご覧ください。特例有限会社とはなにか?オアシス司法書士・行政書士事務所 目次1 特例有限会社の特殊な取り扱い1.1 みなし規定まとめ1.2 定款のみなし規定まとめ1.3 申請できない登記1.4 株式会社との登記事項の違い1.5 株式会社との細かい違い1.5.1 1.少数株主の規定等は適用されない1.5.2 2.特別決議の要件が加重されている(総 ...

ReadMore

 

HOME

 

 

 

 

 

 

 

  • この記事を書いた人
  • 最新記事
Avatar photo

司法書士・行政書士 廣澤真太郎

【あなたのご自宅で、事前に明瞭な見積りを致します】 「報酬基準がわかりづらい」「事務所訪問の敷居が高い」このような依頼者様の声にお応えし、当事務所では本職自ら出張事前見積もりを実施しております。ぜひ、お気軽に一度ご相談ください。

-不動産登記・税金, 抵当権, 記事一覧

Copyright© オアシス司法書士・行政書士事務所 , 2023 All Rights Reserved.