抵当権抹消をする際に、事前に必要な登記を見逃してしまうと、登記が却下されてしまいます。
不動産登記には、原則として「不動産の権利の変動過程を正確に記録しなければならない」という考え方があるところ、
抵当権抹消をする前に何らかの権利関係に影響する原因があったのであれば、その内容についても登記に反映しなければならないからです。
この記事では抵当権抹消の前提となる登記について知っておきたい知識をまとめています。
抵当権抹消の前に別の登記しなければならない場合
不動産登記は原則として「不動産の権利の変動過程を正確に記録しなければならない」ため、ローン完済前に権利変動があるときは前提となる登記が必要になります。
例えば不動産を贈与して登記未了の間に、抵当権を完済したケースでなどは、贈与による所有権移転登記を行ってから抵当権を抹消する必要があるわけですね。
典型例を記載しておきましょう。
１．所有者（抵当権設定者）や抵当権者の【完済前の相続】
抵当権を設定している方や個人である抵当権者が亡くなった後で住宅ローンを完済したような場合には、
その前提として「相続による所有権移転登記 又は 抵当権移転登記」を行ってから抵当権抹消登記を申請する必要があります。
１ 亡〇〇の所有権移転登記 又は 抵当権移転登記
↓
２ 抵当権抹消登記
２．所有者（抵当権設定者）や抵当権者の【完済前の合併】
抵当権を設定している方や個人である抵当権者が会社の場合で、合併して解散したのがローンを完済したような場合には、
その前提として「合併による所有権移転登記 又は 抵当権移転登記」を行ってから抵当権抹消登記を申請する必要があります。
１ 被合併会社〇〇の所有権移転登記 又は 抵当権移転登記
↓
２ 抵当権抹消登記
３．所有者（抵当権設定者）の住所氏名の変更や更正
登記名義人である所有者の方に氏名、住所の変更がある場合には、
その前提として「登記名義人の氏名、住所変更登記」行ってから抵当権抹消登記を申請する必要があります。
１ 登記名義人の住所、氏名変更（更正）登記
↓
２ 抵当権抹消登記
抵当権抹消の前に別の登記をしなくて良い場合
所有者（抵当権設定者）や抵当権者の【完済後の相続】
抵当権を設定している方や個人である抵当権者が生前に住宅ローンを完済しており、その後にお亡くなりになったという場合には、
前提としての登記を経なくても構いません。
ポイント
相続人のうち１人から登記することができる
所有者（抵当権設定者）や抵当権者の【完済後の合併】
抵当権を設定している方や個人である抵当権者が生前にローンを完済しており、その後に合併解散したという場合や会社を分割して債権を移転したという場合には、
前提としての登記を経なくても構いません。会社版の相続と考えるとわかりやすいと思います。
ポイント
合併後の存続する会社の代表者から登記する
債務者の変更
債務者の住所氏名が変更している場合や、債務者が既に亡くなっている場合などには、前提として債務者の変更登記をする必要はありません。
しかし、住宅ローンが残っている場合には、金融機関によっては変更するよう求められる場合もありますから、そのようなケースでは金融機関の指示に従いましょう。
債権者の意向次第という事ですね。
抵当権者の住所氏名（商号本店）の変更や更正
抵当権者が本店移転をしていたり、商号を変更しているだけといった場合には、
その前提として商号、本店の変更（更正）登記を行うことなく、抵当権を抹消する事ができます。
変更後の本店などを記載しても、その後すぐに抹消するのだからその必要はないということですね。
ただし、変更過程の証明は必要になります。
共有者ABとする場合でAのみ相続【完済前後の相続】
抵当権の抹消は共有者にABにとっては利益になる行為であり、もともとA又はBから単独で申請する事ができます。
そして、完済前にAが亡くなっていたとしても、Bから単独申請を行う場合には前提となる相続による所有権移転登記を経ることなく抵当権を消すことができます。
ただし、Aの相続人から申請する場合で、完済前にAが亡くなっている場合には、先にお話しした通りで相続による登記が事前に必要になります。
引用：Q＆A210選２３０頁
ポイント
亡くなっていない共有者から単独申請できる
特殊なケース
次のようなケースは判断が難しいので、お近くの司法書士にご相談ください。
抵当権者が解散している場合
会社の「清算人」から抹消関係書類一式を貰います。
会社が解散して、さらに清算結了している場合でも清算人には債務履行の義務が残っていますので、その元清算人から書類を貰います。
抵当権は消滅しているのかしていないのか、していない場合には清算結了登記は間違っていることになるが、会社の登記を抹消してやり直しとなるのか…等の問題があります。
抵当権者が行方不明の場合
例えば抵当権者が個人だった場合で行方不明の場合などには、抵当権抹消登記は抵当権者と所有者である設定者が共同で申請しなければならないので実質抹消できないという事になります。
このような場合は次のような方法で、抵当権を単独で抹消する事ができます。
✅ 徐権決定をもらう
✅ ① 次のものを準備する方法
１．債権証書並びに被担保債権及び最後の二年分の利息その他の定期金（債務不履行により生じた損害を含む。）の完全な弁済があったことを証する情報
２．登記義務者の所在が知れないことを証する情報
✅ ② 次のものを準備する方法
１．被担保債権の弁済期を証する情報
２．弁済期から２０年を経過した後に、被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたことを証する情報（供託書正本かつ、内容に抹消する抵当権の不動産、債権、抵当権者等の表示が必要）
３．登記義務者所在が知れないことを証する書面
不動産登記法
第七十条 登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成二十三年法律第五十一号）第九十九条に規定する公示催告の申立てをすることができる。
２ 前項の場合において、非訟事件手続法第百六条第一項に規定する除権決定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。
３ 第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
次のような場合には抵当権抹消の前に別の登記をしなければなりません。
１．所有者や抵当権者がローン完済前に亡くなった場合
２．所有者や抵当権者がローン完済前に合併した場合
３．所有者に住所変更や氏名変更がある場合
その他、ローン完済前に権利変動があるとき
次のような場合には抵当権抹消の前に別の登記をしなくても構いません。
１．所有者や抵当権者がローン完済後に亡くなった場合
２．所有者や抵当権者がローン完済後に合併した場合
３．債務者に変更がある場合
４．抵当権者に住所氏名（商号本店）変更がある場合
５．共有者の一方のみ相続が開始している場合
以上、抵当権抹消についてお悩みの方の参考になれば幸いです。
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