財産管理制度（所有者不明土地管理制度）についての民法改正

司法書士　廣澤真太郎

こんにちは。司法書士・行政書士の廣澤です。

この記事は、所有者不明土地の管理に関する民法の改正について記載しています。

財産管理制度の見直し

旧法下では、不在者財産管理制度などの財産管理制度は、不在者の財産すべてを管理する制度であるため、土地建物の管理等ピンポイントで利用するものではなく、費用負担や事務作業で過剰な負担を強いられることが課題とされていました。

そこで、所有者不明土地等に特化した次の２つの制度が創設されます。

１．所有者不明土地（建物）管理制度

２．管理不全土地（建物）管理制度　

１．所有者不明土地（建物）管理制度

所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地建物専属の管理人を、裁判所で選任してもらうことができるようになります。

対象となる土地建物の管理処分権が、管理人に専属することになるので、不在者財産管理制度や管理不全土地管理制度等に対して、この制度の管理人の権限が優先する関係にあります。

また、管理人は遺産分割協議に参加すること等はできませんが、不在者財産管理人のように共有物の分割の当事者となることや、裁判所の許可を得ることで、不動産の売却等を行うこともできます。

（所有者不明土地管理命令）第二百六十四条の二

裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人（第四項に規定する所有者不明土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「所有者不明土地管理命令」という。）をすることができる。

（所有者不明建物管理命令）第二百六十四条の八

裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない建物（建物が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない建物の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る建物又は共有持分を対象として、所有者不明建物管理人（第四項に規定する所有者不明建物管理人をいう。以下この条において同じ。）による管理を命ずる処分（以下この条において「所有者不明建物管理命令」という。）をすることができる。

ポイント

・管理命令の効力は、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及ぶが、その他の財産には及ばない。

・区分所有建物（マンション）については、適用されない。

・管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地・建物等に関する訴訟においても、管理人が原告又は被告となる。

２．管理不全土地（建物）管理制度　

旧法化では、管理不全の土地（建物）について是正を求めようとした場合は、どのように権利が侵害されるのかやどのような工事が必要なのかを詳細に示して、請求の内容を特定しなければならないという点が困難とされていました。

そこで、管理人を選任し、その管理人に最適な対応をさせるのが有益であるという考え方から、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合で、裁判所がとくに必要があると認める場合に、土地建物の管理人を、裁判所で選任してもらうことができるようになります。

基本的には、所有者が遠方に移住していて土地建物を放置しているようなケース等を想定しているようです。

（管理不全土地管理命令）第二百六十四条の九

裁判所は、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該土地を対象として、管理不全土地管理人（第三項に規定する管理不全土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「管理不全土地管理命令」という。）をすることができる。