登記簿に残っている昔から設定されている抵当権などの担保権をいかにして抹消するかというのは、実務では悩ましいところです。
この記事では、個人名義の古い担保権を抹消するために、どのような方法をとることができるかについて解説しています。
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昔の抵当権が残っている
登記簿に残っている、古い抵当権などの担保権のことを、一般に休眠担保権と呼びます。
具体的には明治時代、大正時代、昭和初期等、戦前に設定された担保権や、担保権者が行方不明のため抹消できずに残存している担保権のことです。
担保権の抹消登記手続きは共同申請が原則ですから、担保権者である相手方の協力を得なければ登記手続きが行えないのですが、債権者が既に亡くなっているかどうかも分からず、相続人とも連絡を取る方法がないとなると、担保抹消が困難になります。
担保権が残ったままだと不動産を処分することができないので、いざ不動産を売却するときなどに困ることになるわけですね。
古い抵当権を消す方法
古い担保権を消す方法には、いくつか選択肢があります。（令和４年時点）
（１）担保権者を探しだして協力してもらい、登記申請する
原則的な方法です。担保権者と連絡が取れる場合は、担保抹消について協力を仰ぐことになります。
登記原因は解除にすると、担保権者が亡くなっているときに抵当権を相続人名義にする必要が出てくるでしょうから、時効消滅を登記原因とするのが一般的でしょう。
割賦払いの場合や期限の利益喪失について閉鎖登記簿に記載がある場合などは、法務局に登記原因日付を事前確認しておいた方が無難ですね。
相続が開始しているときは相続人調査のために戸籍収集を事前に行う必要があります。
（２）供託利用の特例を利用して、単独で登記申請する
休眠担保権の抹消の際の代表的な手続き方法です。根拠は条文に記載されています。
次の３つの要件をクリアできれば、単独で担保権を抹消する事ができます。
① 担保権者の所在が知れないこと
② 弁済期から２０年経過していること
③ 被担保債権、利息、遅延損害金の全額を供託したこと
第七十条三項後段 第一項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。
戦後の抵当権等、支払額が高額になる場合や、担保権者の相続人と連絡がとれるケース等では別の方法を検討する事となります。
また、譲渡担保権、仮登記担保権、買戻特約付き所有権でこの方法をとることはできません。
（３）裁判所で除権決定を得て、単独で登記申請する
訴訟を経ていない場合は時効を根拠として申立てすることができず、下記（４）同様にほとんど利用されない方法ですので、説明は割愛します。
第七十条 登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成二十三年法律第五十一号）第九十九条に規定する公示催告の申立てをすることができる。
２ 前項の場合において、非訟事件手続法第百六条第一項に規定する除権決定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。
（４）弁済証書等を利用して、単独で登記申請する
担保権者が行方不明である場合でも、債権が消滅したことを証する当時の債権証書や完全な弁済があったことの証明書が残っていれば、単独で登記申請を行う事ができます。
しかし、そんなものは通常残っていないので、あまり使用されない方法です。
第七十条三項前段 第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。
（５）訴訟を行い、単独で登記申請する
担保権者や相続人が協力してくれない場合に、訴訟提起して判決により登記を行います。最も時間がかかる方法で、相手は誰かという点が悩みどころです。
（６）法人の場合は権限を承継している法人や清算人選任申立てを行い、協力を得て登記申請する
法人は登記簿が存在する限り、所在不明とはされないため、清算人の協力を仰いだり、清算人が全員死亡している場合などは裁判所で清算人を選任してもらった後、手続きを行うこととなります。
参考
昔の抵当権は個人名義が多い。
なぜなら、昔は個人の金貸しや親戚が抵当権を設定して個人に対してお金を貸すのが主流だったからだそう。
理想的な担保権者の調査方法
担保権者が自然人のケースですが、所在が不明であるという要件を厳格にとらえる説もあるようですので、理想としては次のような調査を行うことが推奨されています。
頑張って調査はしたが、それでもなお所在が知れなかったからこそ、上記の単独申請を行うというのが原則の取り扱いということですね。
とはいえ、抵当権を抹消するためにここまで調査をするというのは考えにくく、現実と理想に差があることでしょう。
１．担保権者やその相続人を親族などで知っている人がいるかどうか聞き取り
知っている場合は連絡を試み、手続き協力を仰ぎます。
２．市区町村で調査
不在住証明書は誰でも取れるので、市区町村で請求してみて、住民票がまだ残っているかを確認します。
３．現地調査
住所地の現地に担保権者の自宅があるかを確認します。また、近所で担保権者について聞き取りします。
４．民生委員へ調査依頼
民生委員を尋ねて、調査してもらいます。
５．警察へ調査依頼
警察を尋ねて、調査してもらいます。
６．受領催告書
受領催告書を送付して、届くかどうかを確認します。
司法書士への依頼
よく勘違いされますが、不動産の名義変更は行政書士や税理士ではなく、司法書士にご依頼ください。
当事務所の休眠担保抹消の報酬は大まかに次の通りです。
・通常の抵当権抹消
１万５千円～ + 実費
・古い抵当権の抹消 供託利用の特例が使えるケース
５万円～ + 実費
・古い抵当権の抹消 それ以外のケース
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参考：休眠担保権に関する登記手続と法律実務―不動産登記法70条3項後段特例、清算人選任、公示催告・除権決定、抵当権抹消訴訟― 正影秀明
