「中間省略登記」という名称は、不動産投資や転売に興味がある方なら、一度は耳にしたことがあるかもしれません。
私も最近、見聞きすることが増えましたので、この通称三ため契約について、知識を備忘録としてまとめました。
新・中間省略登記とは？～不動産取引の新たなスキームをわかりやすく解説～
１．旧・中間省略登記とは？
かつて行われていた「中間省略登記」は、不動産取引において、売主から買主に物件を渡す際、本来間に入る中間者（転売業者など）を登記上は飛ばして、直接最終買主に登記を移す手法です。
例：
A（売主） → B（中間者） → C（最終買主）
この場合、登記上は A → C とする。
つまり、Bはもともと存在しないものとして、AC間の売買として処理すること。
これは、登録免許税や仲介手数料の節約を目的に用いられていましたが、「登記原因の虚偽記載」や「脱税の温床」として問題視され、現在では原則禁止されています。
２．「新・中間省略登記」とは？
現在の法制度下で、合法的に中間者を省略することができる新しいスキームが、「新・中間省略登記」と呼ばれるものです。正式な法令上の用語ではなく、実務上の通称です。
これは、民法上の「第三者のためにする契約」という法的構成を使うことにより、実質的にA → Cの登記が可能となる手法です。
（第三者のためにする契約）
第五百三十七条 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
２ 前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。
３ 第一項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。
（第三者の権利の確定）
第五百三十八条 前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。
２ 前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第一項の契約の相手方は、その第三者の承諾を得なければ、契約を解除することができない。
３．新・中間省略登記の仕組み
１．Aが不動産をBに特約付きで売却し、Bが不動産を特約付きでCに売却する
２．Bは所有権を取得する者を指定する
３．CはAから直接所有権を取得することを承諾する
４．AからCに直接、所有権が移転する
この流れにより、登記簿上は「A → C」となりますが、法的にはA→B→Cの取引が存在しています。
すなわち、「中間者（B）は登記されないが、法的関係上は存在する」取引です。
もっとわかりやすく
AB間…BはAから不動産を買うが、所有権はもらわないで、Ｂが指定した人に直接移転してもらう。その移転の際に、ＢはＡに代金を払うという約束をする。
BC間…ＣはＢから不動産を買うが、所有権はＡから直接移転してもらうことを承諾する。移転の際に、Ｂに代金を払うという約束をする。
注意ポイント
売買契約書に「特約」が存在しない場合、旧・中間省略登記となり、刑事罰のある違法行為になるので注意が必要です。また、特約に不備があると、不動産取得税も課税されるようです。
４．新・中間省略登記のメリット
・スムーズな取引の実現
中間者Bが双方の都合を調整し、Aの「いつ売れるかわからない」という在庫リスクも吸収します。
・登録免許税や不動産取得税の節約
Bが所有権を一旦取得し、再度売却する場合、登記費用や不動産取得税が二重にかかるため、不経済ですが、その節約が可能になります
・登記が簡素化
所有権の移転履歴が1回で済みます
上記のとおり、Bが、不動産の所有権を取得しないため、在庫リスクや取引のリスクを引き受ける内容であるものの、B自身の諸費用を節約することができるというものです。
５． 注意点・リスク
・契約が複雑でわかりにくい
ABCに宅建事業者以外が含まれる場合は、正確な理解、調整、説明が必要になる
・中間者の信用リスク
中間者が信用できない事業者である場合は、トラブルを誘発する
・契約書の正確な作成が必須
売買契約をAB間、BC間で作成し、独自の特約を盛り込み、具体的にABC間で特約の説明が必須になる
・全当事者の合意が必要
A・B・C全員の理解と同意が不可欠
・融資が難航する可能性
金融機関によっては新・中間省略登記に難色を示す場合あり
・流通市場でのイメージ
新・中間省略登記は、一般の不動産流通市場ではあまり一般的ではなく、一部の個人・業者から敬遠される傾向がある
・中間者批判の可能性
契約の性質上、差益が不透明（一般的に売価は黒塗りにする）であることから、世間的には不当な利益とみなされたり、税務上の問題が生じる可能性がある
ビジネスの基本は「安く買って高く売ること」であり、相応のリスクを背負っているものの、差益を獲得する中間事業者Bは、理解がない当事者が存在する際に、当事者のみならず、世間的に批判されるリスクがあります。
そのため、付加価値をつける、価格の妥当性の説明や透明性を確保する、雇用を創出している社会貢献的な態度、サービスを丁寧に説明するなどの努力が必要になりそうです。
以上を踏まえると、事業者間であれば、利用を検討しても良い形式と言えるかもしれません。
ポイント
「転売しませんよ」という説明のもと、中間者Bが転売を行った場合や、「この不動産は売れませんよ」という説明のもと、中間者Bが暴利で転売を行った場合などに、当事者が困惑、憤怒するトラブルが散見されます。
こういったトラブルは、古物商で雑貨、本などの買取と違い、不動産（とくに居住用不動産）には、思い入れがあることが原因と考えられます。
「裏切られた」と感じやすい商品であるということですから、事業者には十分な説明義務（契約内容の明確化、中間者Bの役割の説明・利益の正当性、リスクの吸収の負担）が求められるでしょう。
６．買主が確認すべきこと
以上から、売主は代金の支払いさえあれば問題がないのに対し、買主は確認事項がいくつか存在することがわかります
・契約内容と特約
契約書に「所有権が売主から買主に指定された者へ直接移転する」旨の特約が明記されているかを必ず確認
・中間者の信用性の確認
Bが信用できる事業者であるか、これまでの取引実績、評判、免許の有無などを確認する
・トラブル時の対応の確認
当事者が複数いるため、責任の所在については明確に契約書に記載しておくことが望まれる
７．まとめ
「新・中間省略登記」は、法令を遵守しながら取引効率を高める手段として、不動産業界で注目されている手法です。
しかし、その合法性を確保するためには、専門的な知識と適切な契約書類の整備が不可欠です。導入を検討する場合は、必ず司法書士や不動産専門の税理士と相談しながら進めることをおすすめします。
この記事は、法令・実務に基づいた情報をもとに作成しています（2025年8月現在）。制度変更や判例によって実務が変わる可能性がありますので、常に最新情報をご確認ください。
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