不動産取引において、売主が非居住者または外国法人である場合、日本国内の所得に対する源泉徴収の仕組みは重要なポイントです。
特に、司法書士や不動産業者が取引を円滑に進めるためには、この制度をしっかり理解し、適切に手続きを進めることが求められます。
今回は、売主が非居住者または外国法人である場合の源泉徴収制度について、わかりやすく解説します。
不動産の買主の、非居住者・外国法人の所得源泉徴収義務
非居住者や、外国法人から不動産を購入し、譲渡対価を支払った場合、
一定の条件下では、買主に源泉徴収義務が発生します。
つまり、売買取引の際に、売主から税金を預かって、翌年の確定申告で支払いを行うという流れを、個人である買主でも、売主の代わりに行わなければならないということです。
非居住者とは？
非居住者とは、国内に住所も、引き続き1年以上の居所も有しない個人です。
日本国籍を持つ人でも、海外に転勤や長期出向している場合は、非居住者として扱われます。
外国法人とは？
外国法人とは、国内に本店または主たる事務所を有しない法人を指します。日本に支店を持っていても、本店が海外にあれば、外国法人として扱われます。
日本国内の税法では、非居住者や外国法人にはその所得が国内で発生した場合にのみ課税されることが原則です。特に、不動産の譲渡による利益は「国内源泉所得」に該当し、課税対象となります。
司法書士・不動産業者の業務目線での影響
(1) 源泉徴収義務者と対象所得
源泉徴収義務者：不動産の譲渡対価の支払者、つまり買主が、源泉徴収義務を負います。これは、買主が一般的な給与所得者であっても変わりません。
対象所得：「土地等の譲渡対価」には、土地や建物、附属設備、構築物が含まれます。
税率：源泉徴収税率は、譲渡対価の金額に対して10.21%（所得税+復興特別所得税）です。
(2) 源泉徴収免除のケース
司法書士や不動産業者が特に注意すべきは、源泉徴収が免除される場合です。以下の2つの要件を同時に満たすと、源泉徴収は不要となります。
ポイント
- 譲渡対価の額が1億円以下であること。
- 土地等が個人の居住用であること。
つまり、次のようなケースでは、必ず源泉徴収が必要です。
売主が、非居住者や外国法人のケースで
・買主が法人
・買主が投資用で購入
・不動産価格が１億円をこえる
実務上のチェック事項
(1) 売主の居住者/非居住者判定
売主が非居住者であるかどうかを確認することが重要です。
売主が日本に住所を有していない 又は 1年以上の居所を有していない場合、非居住者として源泉徴収対象となります。
(2) 買主の属性と用途の確認
買主が個人か法人か、また個人であればその土地を居住用に使うかどうかを確認します。
また、譲渡対価の額が1億円以下かもチェックが必要です。これにより、源泉徴収が必要かどうかを判断します。
(3) 租税条約の確認
売主の居住地国と日本との間に租税条約がある場合、その条約の規定に従って課税が行われることがあります。ただし、不動産譲渡に関しては、一般的に不動産の所在地国（この場合、日本）に課税権が認められます。
まとめ
非居住者（外国の売主）の不動産譲渡における源泉徴収制度は、外国にいる売主の税金を、一時的に「預かる」仕組みです。この手続きを正確に行うことは、税金の支払いが滞らないようにするために非常に重要です。
司法書士、不動産屋業者にとって、税務の説明義務は法律上必須ではありませんが、買主が「なぜ売買の時に清算してくれなかったのか？」と疑問に思う可能性があるため、必ず源泉徴収制度について説明するべきです。売主のステータスや取引条件を確認し、買主に適切な手続きを促すことが求められます。
正しい源泉徴収手続きを行い、税金の支払いが滞らないようにするためには、売主のステータスや取引条件をしっかりチェックし、買主に必要な手続きを促すことが重要です。
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