不動産の名義変更と固定資産税について

司法書士　廣澤真太郎
こんにちは、司法書士の廣澤です。

固定資産税とは、不動産を所有する人に課税される税金です。例えば、土地を誰かに貸していたとしても、その持ち主に毎年課税されます。　　

この記事は固定資産税について備忘録としてまとめたものです。詳しくは主税局や国税庁のHPをご覧ください。（令和２年時点）

 

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どんな時に課税される？

不動産の所有者に課税されます。よって、不動産を取得した方は、毎年納税の義務があります。

 

毎年１月１日に不動産登記をしているならその人、未登記なら所有者として登録した方に課税されます。

 

平成３０年１月１日にAさんが所有していて、2月１日にAさんがBさんに土地と家を売却したとしても、その年度の固定資産税はAさんが原則負担するということです。  

実務では、３６５日の日割計算によって売主と買主で固定資産税を清算するのが一般的です。　

 

 

固定資産税の計算式

「固定資産の価格」（課税標準額）　ｘ　税率１.4％

 

 

「固定資産の価格」とは？

原則は一物四価のうち、不動産の評価額で計算されます。

 

この 評価額は「評価替え」といって不動産の価格は３年に一度見直しがされます。

 

土地についてはそのままの価格で税額計算すると高額になるので、調整措置が採用されています。

 

 

納める時期と方法

  年４回に分けて納めます。 納税通知書が、第一期の納付月に送られてくるので、それに基づいて納める普通徴収の方式がとられています。

 

納税通知書には不動産の価格が書いてありますが、この価格は登記の登録免許税計算にも利用されます。

※自治体（２３区や市区町村）によって具体的な納期は異なります。

 

軽減特例まとめ

固定資産税については、軽減措置が数多く用意されています。

 

１．住宅用地の特例

住宅用地に該当する場合、税が次のように軽減されます。※都市計画税にも適用されます。

区分
固定資産税
小規模住宅用地
「住所用地」でかつ住宅一戸２００㎡までの部分
価格×１／６
一般住宅用地
 
「小規模住宅用地」以外の住宅用地
価格×１／３

※「特定空き家等」の敷地については対象から除かれるとのこと。空き家のまま家を放置している敷地については、固定資産税の軽減が受けられなくなるということですね。「空き家を使いもしないのに残して、敷地の固定資産税を抑えようとするのはやめてくださいね」ということでしょうか。

 

計算式

固定資産の価格×１／６又１／３　×　税率１.4％

 

住宅用地？

「住宅用地」とは、毎年１月１日時点で、次のうち一つでも当てはまるものを言います。

１．専用住宅（人が居住する家屋）の敷地で、その家屋の床面積が土地の面積の１０倍未満の土地のこと。

２．併用住宅（一部が店舗とかになっている住宅のうち、人が住居として使っている部分が1／4以上あるもの）の敷地で、下記計算式で計算した面積が土地の面積の１０倍未満の土地。

 

[土地の面積（上限：家屋の床面積の１０倍）×下記表の住宅地用地の率]

 

併用住宅の種類
 居住部分の割合
住宅用地の率
下に掲げる家屋以外の家屋
1／４以上１／２未満
０．５
１／２以上
１．０
地上５階建て以上の耐火建築物である家屋（マンションはだいたい耐火建築物です）
1／４以上１／２未満
０．５
1／２以上３／４未満
０．７５
３／４以上
１．０

 

 

２．宅地の負担調整

土地について、評価替えによって、急に価格が上昇して、それとあわせて税負担が急激に増えないように、負担を調整する措置が採用されています。

計算式はここでは割愛します。

 

 

３．新築住宅の減額　

新築住宅が、一定の床面積要件（下記表）に該当するときは、３年度分（マンションなどの耐火・準耐火建造住宅の場合は５年度分）に限って、住宅に対する固定資産税額が、2分の１減額されます。

※居住する部分で、一戸１２０㎡が上限　

※平成２１年６月４日意向に認定された長期優良住宅については、５年～７年度分

 

 
 
一戸建て
併用住宅（店舗がふくまれる住宅
）
共同住宅
（アパートなど）
共同住宅
（アパートなど）
区分所有住宅
（マンションなど）
区分所有住宅
 
 
床面積
居住部分の床面積
居住部分の床面積
＋共用部分の一部
（階段や廊下など）
居住部分の床面積
＋共用部分の一部
（階段や廊下など）
居住部分の床面積
＋共用部分の一部
（階段や廊下など）
居住部分の床面積
＋共用部分の一部
（階段や廊下など）
新築年月日
貸家の場合
貸家の場合
平成１７年１月２日～令和２年３月３１日
 ５０～２８０㎡
５０～２８０㎡
５０～２８０㎡
４０～２８０㎡
５０～２８０㎡
４０～２８０㎡

 

４．その他の軽減措置

 

住宅等の回収工事に伴う減額　

耐震基準に適合させるように、一定の耐震改修工事をした場合の軽減措置。

 

耐震化のための建て替え又は改修をした住宅に対する税の減免　

こちらは古い家屋を建て替えするなどした倍の一定の要件に該当する場合の軽減。　

 

非課税

固定資産の価格が土地３０万円未満、建物２０万円未満の場合のように、固定資産の価格が極端に低い場合は課税されません。

その他、一定の要件に該当する道路の場合にも課税されません。

 

 

以上、記載してきたものに限られず、各自治体によって固定資産税については軽減措置がたくさんあり、自治体のHPにも記載されております。

（例）東京２３区内

・商業地等における負担水準上限引き下げ条例減額

・税額が前年度の１．１倍を超える土地に対する税の条例減額

・小規模非住宅用地に対する税の減免

・不燃化特区内において、不燃化のための建て替えを行った住宅に対する税の減免

・道路の非課税

 

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