手付金とは?

手付金とは?

手付や前金などと言われるこの手付金ですが、その根拠は民法にあります。
(手付)
第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
2 第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。
一般的には、「手付」といえばイコール「解約手付」のことを言います。この解約手付を簡単に説明すると、まず契約をする前に売主に買主が一定の金額(不動産売買の場合だと一般的には売買代金の10~20%)を渡して置き、 その金額を放棄すれば、売主が売買にむけた動きを始めるまでは一方的に「買いません」と契約を一方的に解約できるというものです。キャンセル料を保険として事前に相手に渡しておくようなイメージでしょうか。 反対に売主の場合はあずかっている手付金の倍額にあたる金額を支払う必要があり、「買いません」よりも「やっぱり売りたくない」という売主の側に厳しい規定を置いています。 そして、この方法により一方が契約を解除した時は、もう一方は損害賠償の請求をすることができません。キャンセル料で我慢しなさいということです。

補足の説明

「契約」を取り交わした場合、原則としてその契約を勝手にとりやめたりすることはできません。日本の法律では、「約束は守らなければならない」という原則が貫かれているためです。 当事者の片方が、どうしてもお金を支払ってくれなかったり、不動産の引渡しに協力してくれない場合など一方的に契約を解除するためには通常、一定の要件が必要です。 手付金はその例外であり、いざというときの切り札でもあるのです。

一方的な解除要件?

例をだすと民法にはこんな条文があります。
(履行遅滞等による解除権) 第五百四十一条 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。
相当な期間(1,2週間)を決めて例えばお金を支払ってくれるように催告しないと、支払いが遅れているからといって一方的に契約(約束)をなかったことにはできないという条文。
(履行不能による解除権) 第五百四十三条 履行の全部又は一部が不能となったときは、債権者は、契約の解除をすることができる。ただし、その債務の不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
  売ろうと思っていた商品が壊れて直せなくなっても、それが売主のせいじゃなければ、一方的に契約(約束)をなかったことにはできないという条文。ただし、催告はいらない。  

手付金をなぜわざわざ渡すのか?

実際の手付金の機能は、おそらくですが当事者に圧力を与えることでしょう。手付金を渡してしまうと不動産を購入することが現実的になるので、契約に中途半端な気持ちで挑むことはなくなります。お互いがしっかりお金を支払い、また不動産を引渡ししなければ!という気持ちになります。 不動産は高額な取引である以上、「買います売ります」→「やっぱり辞めます」と頻繁にキャンセルをされてはたまったものじゃないですからね。

手付金と内金の違い?

手付金は先ほど説明したように、「売主が動き出す前に契約を一方的に解約するための切り札。」内金は頭金のことで「事前に支払った売買代金」のこと。 私は実務の世界にはいって日が浅いので知らないのですが、内金は過去売買代金の20~50%必要で、手付金より多い場合があったそうです。 手付金も売買代金に充当されるので「手付金を内金の一部とする」などという文言が契約書に含まれていることが多かったんだそう。。 現在では手付金のみ売主が受け取って、それをそのまま内金とする「手付金が内金を兼ねる」という運用が実務では行われているので、直近の不動産売買契約では手付金イコール内金と思っていてもとくに問題ないかと思います。 時々中間金などと呼ばれていたこともあるようですが、それは内金をいつ何度かに分けて受け取るかによる呼び方の違いで特に意味はありません。 手付金と内金は違うものですが、結局手付金も内金扱いにするのでわかりづらいのかもしれませんね。

手付金のその他の役割?

原則手付金イコール解約手付と考えて問題ありませんが、次のような役割を持たせることもできます。

証約手付

契約を締結したということを示し、その証拠という趣旨で交付される手付のこと。とくに定めがなくても、最低限の証拠としての性質があるとされてます。

違約手付

買主がお金を支払わない場合などに、罰金として没収される手付。キャンセル料そのものですね。契約を保護にした罰として没収するものと、損害賠償の金額の予定額として定められているものとに分かれます。
ちなみに、預けた手付はこの違約手付であると契約書に定めてあったとしても、その手付には解約手付の機能があります。

履行の着手とは?

 
もう一度さっきの条文を引っ張ってきます。
(手付) 第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 2 第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。
この履行に着手するタイミングですが、これは争いがあるときの裁判所の判断になります。が、イメージのために履行の着手にあたるとされた例を挙げておきましょう。
・売買契約をした後、売主が物件を売るためにその家を退去した。
・農地の売買契約で農地法の移転の許可申請を申請した時
などなど…
売る前提、買う前提でしかしないであろう行動のことを、履行に着手というだという理解でよいと思います。
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代表司法書士・行政書士 廣澤真太郎

神奈川県横浜市瀬谷区でかけつけ無料相談を実施している司法書士兼行政書士です。 ご自宅等に無料で事前相談に伺いますので、お気軽にご利用ください。

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